Co to kondygnacja budynku? Definicja z wyroku NSA

Wyobraź sobie, że prowadzisz firmę z halami produkcyjnymi, a fiskus nagle każe ci płacić podatek od nieruchomości jakbyś miał dodatkowe piętra, których w rzeczywistości nie ma - tylko jakieś pomosty w powietrzu. To nie żart, to realny problem, który dotknął przedsiębiorcę z Pomorza produkującego oleje i margaryny. W tym artykule rozłożymy kondygnację budynku na czynniki pierwsze: od definicji w prawie budowlanym, przez pułapki w ustawie podatkowej, po kluczowy wyrok NSA z 25 kwietnia (sygn. III FSK 230/22), który wreszcie prostuje, co właściwie liczy się jako kondygnacja, a co nie.

• Definicja kondygnacji w prawie budowlanym
• Kondygnacja w ustawie o podatku od nieruchomości
• Brak definicji kondygnacji w przepisach podatkowych
• Orzecznictwo NSA o kondygnacjach budynków
• Wyrok NSA III FSK 230/22 o halach produkcyjnych
• Pomosty ażurowe jako kondygnacje budynku
• Jak rozpoznać kondygnację w swoim budynku
• Pytania i odpowiedzi: co to kondygnacja budynku

Definicja kondygnacji w prawie budowlanym

Prawo budowlane definiuje kondygnację jako poziomo położoną część budynku, wydzieloną poziomymi przegrodami konstrukcyjnymi, takimi jak stropy lub sklepienia. To każdy poziom konstrukcji, czy nadziemny, czy podziemny, oddzielony od innych właśnie tymi elementami. W praktyce oznacza to przestrzeń między posadzką a stropem nad nią, a na najwyższej kondygnacji między stropem a dachem. Definicja ta pochodzi z art. 3 pkt 22 Prawa budowlanego, gdzie kondygnacja budynku to podstawowa jednostka pomiaru wysokości obiektu.

Budynki według tej ustawy to obiekty budowlane trwale związane z gruntem, wydzielone przegrodami zewnętrznymi - ścianami, fundamentami i dachem. Wewnątrz takiego budynku kondygnacje układają się warstwami, tworząc funkcjonalne poziomy. Na przykład parter to pierwsza kondygnacja nadziemna, a piwnica - podziemna. Ta definicja jest klarowna dla projektantów i inspektorów, bo odnosi się do konstrukcji nośnej.

Kondygnacja nie musi być pełna na całej powierzchni budynku - może być częściowa, jak mezzanina, ale zawsze musi być oddzielona stropem. Ważne, by rozumieć, że to nie dowolny poziom, lecz element konstrukcyjny z pełnymi przegrodami poziomymi. Prawo budowlane podkreśla tu stabilność i bezpieczeństwo, co wpływa na całość obiektu.

Zobacz także: Jak liczyć kondygnacje budynku – przepisy 2026

Kondygnacja w ustawie o podatku od nieruchomości

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 84) liczy podatek od nieruchomości właśnie od liczby kondygnacji budynku. Stawki zależą od tego, ile ich jest - im więcej, tym wyższy rachunek dla właściciela. Burmistrzowie i urzędy skarbowe mnożą te kondygnacje bez głębszego spojrzenia, co prowadzi do absurdów, zwłaszcza w halach przemysłowych. Podatek naliczany jest od powierzchni użytkowej wszystkich kondygnacji, z różnymi stawkami dla mieszkalnych czy produkcyjnych.

Art. 5 tej ustawy wskazuje, że podatek od budynków płaci się proporcjonalnie do ich kondygnacji. To podstawa, ale brak precyzji rodzi spory - czy liczą się tylko pełne piętra, czy też pomosty techniczne? Przedsiębiorcy często dostają wyższe decyzje, bo fiskus interpretuje szeroko. W efekcie hale z wieloma poziomami pracy stają się droższe w utrzymaniu.

Podatek obejmuje wszystkie kondygnacje, nadziemne i podziemne, z wyjątkami dla garaży czy pomieszczeń gospodarczych. Kluczowe jest zgłoszenie budynku z poprawną liczbą kondygnacji do urzędu gminy. Błędy tu prowadzą do dopłat z odsetkami, co boli budżet firmy.

Zobacz także: Ile rozdzielaczy na każdej kondygnacji budynku?

Brak definicji kondygnacji w przepisach podatkowych

Ustawa o podatku od nieruchomości nie podaje precyzyjnej definicji kondygnacji - to frustracja wielu podatników, bo otwiera drzwi dla dowolnych interpretacji. Burmistrzowie odwołują się do prawa budowlanego, ale luźno, co mnoży stawki bez uzasadnienia. Brak jasnych kryteriów sprawia, że proste hale produkcyjne nagle zyskują "dodatkowe kondygnacje". To rodzi wnioski o indywidualną interpretację podatkową.

Bez definicji w prawie podatkowym orzecznictwo sądowe staje się kluczowe - sędziowie ratują biznes przed fiskusem. Podatnicy muszą walczyć o wyjaśnienie, co jest kondygnacją, a co tylko elementem konstrukcyjnym. Ta luka prawna trwa latami, mimo licznych spraw.

Frustracja rośnie, gdy urząd liczy pomosty jako pełne poziomy - bez ścian i przegród. Podatnicy pytają: dlaczego płacić za powietrze? Brak definicji to pole do sporów, ale też szansa na korzystne wyroki.

Orzecznictwo NSA o kondygnacjach budynków

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wyjaśnia pojęcie kondygnacji tam, gdzie ustawa milczy - staje się autorytetem w sporach podatkowych. Orzeczenia podkreślają, że kondygnacja to przestrzeń wydzielona pełnymi przegrodami pionowymi i poziomymi, nie luźne elementy. Sędziowie analizują konstrukcję budynku, patrząc na prawo budowlane. To precedensy ratują przedsiębiorców przed nadpłatami.

W wielu wyrokach NSA podkreśla, że podatek liczy się od realnych kondygnacji, nie od ułatwień technicznych. Na przykład w halach kratownice czy pomosty nie tworzą nowych poziomów, jeśli brak ścian. Orzecznictwo buduje linię orzeczniczą, spójną z definicją budynku.

NSA rozstrzyga na korzyść podatników, gdy fiskus nadinterpretuje - ulga po wyroku jest ogromna. Te decyzje mają moc precedensu, inspirując inne sprawy. Dziś przedsiębiorcy cytują je we wnioskach.

Wyrok NSA III FSK 230/22 o halach produkcyjnych

Sprawa zaczęła się od wniosku przedsiębiorcy z Pomorza do burmistrza o interpretację - facet ma dwie hale produkujące oleje i margaryny, pyta: czy pomosty w nich to kondygnacje? Burmistrz odmówił jasności, podatnik poszedł do WSA, potem NSA. Wyrok z 25 kwietnia 2022 r. (sygn. III FSK 230/22) rozstrzyga spór na korzyść biznesu. Sędziowie przeanalizowali konstrukcję hal - solidne budynki z fundamentami i dachem.

NSA uznał, że pomosty ażurowe między posadzkami a stropodachem nie są kondygnacjami - brak pełnych przegród pionowych. To przełomowy precedens dla hal przemysłowych, gdzie wielopoziomowe kratownice ułatwiają pracę z maszynami. Podatnik uniknął wyższego podatku, co pokazuje siłę orzecznictwa.

Wyrok podkreśla, że kondygnacja wymaga zamkniętej przestrzeni, nie rusztowań w powietrzu. Przedsiębiorca z Pomorza wygrał, bo udowodnił, że hale to nie wieżowce. Dziś ten precedens chroni podobne obiekty.

Sędziowie z NSA zacytowali: "Kondygnacja to nie każdy poziom, lecz wydzielona część budynku". To praktyczna rada dla wszystkich z halami.

Pomosty ażurowe jako kondygnacje budynku

Pomosty ażurowe to poziome, kratownicowe platformy w halach, umieszczone między posadzką a stropodachem - jak rusztowania na wysokościach, bez ścian. Służą logistyce i obsłudze maszyn, nie dzielą budynku na kondygnacje. W sporze z fiskusem burmistrzowie liczyły je jako pełne poziomy, mnożąc podatek. Ale NSA mówi: nie, to tylko elementy konstrukcyjne.

Te pomosty są wielopoziomowe, na różnych wysokościach, ale otwarte - brak przegród pionowych. W halach produkcyjnych ułatwiają pracę, nie tworzą nowych kondygnacji. Analogia do magazynów: pomagają w składowaniu, ale fiskus nie może ich opodatkować jak piętra.

Klucz: pomosty to płaszczyzny pomocnicze, nie przestrzenie zamknięte stropem i ścianami. Wyrok NSA kończy absurd - ulga dla przedsiębiorców z takimi konstrukcjami.

Cechy pomostów ażurowych vs. kondygnacji

• Pomosty: ażurowe kratownice, brak ścian, otwarta przestrzeń.
• Kondygnacja: pełne przegrody pionowe i poziome, zamknięta część budynku.
• Pomosty: ułatwiają dostęp do maszyn, nie dzielą konstrukcji.
• Kondygnacja: liczy się do podatku i wysokości budynku.

Jak rozpoznać kondygnację w swoim budynku

Sprawdź konstrukcję: kondygnacja to przestrzeń między stropami z pełnymi ścianami - pionowe przegrody muszą ją zamykać. Jeśli masz hale z pomostami, oceń: czy są ażurowe i otwarte? Jeśli tak, nie liczą się jako kondygnacje - walcz o niższy podatek, powołując się na NSA. Zrób inwentaryzację z architektem.

Zacznij od projektu budynku: ile stropów, ile zamkniętych poziomów? Parter to zawsze kondygnacja, ale mezzaniny sprawdzaj indywidualnie. W podziemiu liczy się podobnie - fundamenty i stropy decydują.

Praktyczny tip: złóż wniosek o interpretację do burmistrza, cytując wyrok III FSK 230/22. Jeśli pomosty są jak w halach z Pomorza - masz silny argument. To oszczędza tysiące na podatku.

Podsumowując cechy w tabeli dla jasności:

Pytania i odpowiedzi: co to kondygnacja budynku

• Co to jest kondygnacja budynku?

  Kondygnacja to po prostu pozioma część budynku, czyli każdy poziom oddzielony od innych stropem, sklepieniem albo stropem i dachem. Zarówno nadziemne, jak i podziemne piętra się liczą - to podstawowa definicja z budownictwa, bez zbędnych komplikacji.

• Czy pomosty w hali produkcyjnej to osobne kondygnacje?

  Nie zawsze. Jeśli to ażurowe pomosty między posadzkami a stropodachem, bez pełnych ścian i przegród pionowych, to nie są kondygnacjami. Pomagają w pracy i logistyce, ale fiskus nie może ich traktować jak pełne piętra - tak orzekł NSA.

• Jak kondygnacje wpływają na podatek od nieruchomości?

  Podatek liczy się od liczby wszystkich kondygnacji, według stawek z ustawy. Burmistrzowie czasem mnożą je bez sensu, np. wliczając pomosty, co winduje rachunek. Ale orzecznictwo prostuje: tylko pełne poziomy z przegrodami pionowymi i poziomymi się kwalifikują.

• Co mówi wyrok NSA III FSK 230/22 o kondygnacjach?

  W tej sprawie z Pomorza, gdzie przedsiębiorca produkował oleje i margaryny w halach z pomostami, NSA stwierdził jasno: kondygnacja to przestrzeń z pełnymi przegrodami, nie luźne rusztowania w powietrzu. To precedens, który ratuje biznes przed nadpłacaniem podatku.

• Jak sprawdzić, ile kondygnacji ma mój budynek?

  Spójrz na konstrukcję: budynek musi być solidny, z fundamentami, dachem i ścianami. Wnętrze dzielą stropy na pełne poziomy. Jeśli masz otwarte pomosty bez ścian - nie liczą się jako kondygnacje. Warto zapytać fiskusa o interpretację, zanim przyjdzie rachunek.