Co wolno trzymać na strychu w wspólnocie mieszkaniowej? Przepisy 2025

Zacznijmy od brutalnej prawdy: temat Wspólnota co można trzymać na strychu to często pole minowe, najeżone konfliktem i niedopowiedzeniami. Czy wiesz, co faktycznie wolno postawić tuż za drzwiami prowadzącymi do wspólnej przestrzeni pod dachem? Krótka i wyboldowana odpowiedź brzmi: zazwyczaj tylko rzeczy, które wyraźnie dopuszczają zasady wspólnoty mieszkaniowej i które są bezpieczne oraz niezagracające drogi ewakuacyjnej. Nie ma mowy o spontanicznym urządzaniu tam prywatnego magazynu, bo strych to przestrzeń wspólna, nie twoja własna komórka lokatorska.

Nurkując głębiej w tę pozornie błahą materię, napotykamy na fascynującą mieszankę ludzkich potrzeb, prawnych zawiłości i, nie oszukujmy się, polskiej zaradności objawiającej się upychaniem wszystkiego "na zapas". Pusta przestrzeń działa na nas jak magnes, prawda? Widząc wolny kąt, od razu rodzi się myśl: "może tam wcisnę rower?", "albo te narty, których nie używałem od dekady?". Ale czy aby na pewno mamy takie prawo?

Problem leży w naturze współdzielenia. Strych, korytarz, piwnica – to części nieruchomości wspólnej. Nikt z nas nie ma prawa do wyłącznego korzystania z konkretnego kawałka tej przestrzeni, chyba że regulamin lub uchwała stanowią inaczej i przydzielają np. komórki piwniczne do wyłącznego użytku. Ze strychem bywa różnie – często jest to przestrzeń wspólna bez wydzielonych boksów. Wówczas każdy przedmiot tam umieszczony narusza prawo do korzystania z tej przestrzeni przez innych mieszkańców i może być traktowany jako samowola.

Spójrzmy na to z perspektywy statystyki, która rysuje obraz wyzwań, przed jakimi stoją wspólnoty. Choć brak ogólnopolskiej metaanalizy danych na temat bałaganu na strychach, obserwacje zarządców nieruchomości i administratorów rysują pewien trend. Często wskazuje się na to, że około 60-70% mieszkańców bloków i kamienic ze wspólnym strychem ma tendencję do przechowywania tam przedmiotów, które powinny znaleźć inne miejsce. Około 30-40% z nich umieszcza tam rzeczy, które są *bezwzględnie* zakazane, generując ryzyko pożarowe lub sanitarne. Zaledwie 10-20% wspólnot posiada jasno spisany, powszechnie przestrzegany regulamin dotyczący strychu.

Powyższe szacunki, choć oparte na obserwacjach praktyków rynkowych, a nie ścisłych badaniach naukowych, sugerują, że skala problemu jest znacząca. W wielu miejscach brak jasnych reguł lub ich egzekwowania prowadzi do chaosu, a w skrajnych przypadkach do realnego zagrożenia dla zdrowia i życia mieszkańców. To pokazuje, jak ważne jest uregulowanie tej kwestii w każdej wspólnocie.

Dlatego też, zanim wyniesiesz cokolwiek na wspólny strych, zastanów się dwa razy. Czy na pewno masz na to prawo? Czy twoja wspólnota ma jasne zasady? Czy to, co chcesz przechować, nie stwarza ryzyka dla sąsiadów? Wiedza o tym, co można, a czego nie można robić na strychu, jest kluczowa dla utrzymania dobrych relacji międzyludzkich i bezpieczeństwa w całej wspólnocie. Zaniedbanie tej kwestii może prowadzić do poważnych konsekwencji, zarówno finansowych, jak i prawnych.

Problem składowania rzeczy na strychach nie jest unikalny dla Polski. To globalne wyzwanie w nieruchomościach z częściami wspólnymi. W niektórych krajach, np. w Niemczech czy Wielkiej Brytanii, przepisy przeciwpożarowe dotyczące dróg ewakuacyjnych są niezwykle restrykcyjne, co skutecznie eliminuje możliwość przechowywania czegokolwiek na klatkach schodowych czy korytarzach. Strychy i piwnice często są tam przypisane do poszczególnych lokali lub wydzielone w sposób minimalizujący ryzyko.

W polskich realiach historycznych, gdzie strychy i piwnice często były używane bardziej swobodnie, wciąż uczymy się, jak efektywnie zarządzać wspólnymi przestrzeniami w świetle współczesnych wymogów bezpieczeństwa i komfortu. To proces, który wymaga edukacji mieszkańców, jasnych zasad i konsekwencji w ich egzekwowaniu. W końcu wspólnota to nie tylko budynek, to przede wszystkim ludzie mieszkający pod jednym dachem, którzy muszą nauczyć się szanować wspólną przestrzeń.

Przygotowaliśmy zestawienie kilku przykładów najczęściej napotykanych przedmiotów na strychach i piwnicach, które stanowią realne zagrożenie lub są niezgodne z dobrymi praktykami zarządzania nieruchomością. Tabela pokazuje typowe "grzechy" mieszkańców i potencjalne konsekwencje z nimi związane.

Wyraźnie widać, że ignorowanie zasad ma wymiar nie tylko porządkowy, ale przede wszystkim bezpieczeństwa i finansowy. Koszty profesjonalnego usunięcia zagracających przestrzeń i niebezpiecznych przedmiotów mogą znacząco obciążyć właściciela. Co więcej, w przypadku szkody spowodowanej przez te przedmioty (np. pożaru), właściciel, który je składował niezgodnie z przepisami, może ponieść pełną odpowiedzialność odszkodowawczą, a ubezpieczyciel wspólnoty może odmówić wypłaty odszkodowania za zniszczoną nieruchomość wspólną, jeśli przyczyną było naruszenie przepisów.

Skoro już mowa o przestrzeni i jej wykorzystaniu, przyjrzyjmy się jak wygląda jej rozłożenie w kontekście użytkowania przez mieszkańców w różnych typach budynków. Poniższy wykres prezentuje orientacyjny udział przestrzeni wspólnej w piwnicy i strychu w przeliczeniu na jeden lokal mieszkalny w budynkach o różnej charakterystyce. Pamiętajmy, że są to wartości uśrednione i faktyczna dostępność zależy od konkretnego budynku i jego projektu.

Analiza tych przykładowych danych rzuca światło na zmieniającą się dostępność przestrzeni wspólnej. W starych kamienicach, gdzie często występowały duże, obszerne strychy i piwnice, pokusa ich "zawłaszczania" bywała większa ze względu na fizyczną pojemność. W blokach z czasów PRL, gdzie często standardem były komórki lokatorskie, przestrzeń wspólna strychu mogła być mniejsza, ale problem wciąż istniał w częściach ogólnodostępnych. Nowe budownictwo nierzadko ogranicza przestrzenie wspólne do niezbędnego minimum (klatki, wózkarnie/rowerownie) lub sprzedaje komórki lokatorskie jako odrębne części nieruchomości, minimalizując problem. To pokazuje, że problem przechowywania rzeczy na wspólnym strychu ma także historyczne i architektoniczne uwarunkowania.

Zatem, dyskusja o tym, co można trzymać na strychu wspólnoty, nie ogranicza się jedynie do listy dozwolonych i zakazanych przedmiotów. Dotyczy ona szerszego kontekstu zarządzania nieruchomością wspólną, relacji międzyludzkich, bezpieczeństwa i przestrzegania prawa. Zrozumienie tych mechanizmów jest kluczem do rozwiązania problemów związanych z zagracaniem strychów i piwnic, a także do stworzenia harmonijnej i bezpiecznej przestrzeni do życia dla wszystkich mieszkańców. Przejdźmy teraz do szczegółowego omówienia poszczególnych aspektów tego zagadnienia.

Czego bezwzględnie nie wolno trzymać na wspólnym strychu?

Pytanie, czego bezwzględnie nie wolno trzymać na wspólnym strychu, wydaje się proste, a jednak w praktyce nastręcza wielu problemów. Katalog zakazanych przedmiotów wynika przede wszystkim z przepisów prawa budowlanego, przeciwpożarowego oraz z wewnętrznych regulaminów wspólnoty, o ile takowe istnieją. Kluczową kwestią jest bezpieczeństwo: strych, podobnie jak klatka schodowa, jest często drogą ewakuacyjną lub znajduje się nad lub obok mieszkań, co sprawia, że jakiekolwiek zagrożenie w tej przestrzeni wpływa na bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców.

Na samym szczycie listy zakazów znajdują się materiały łatwopalne i wybuchowe. Mowa o benzynie, rozpuszczalnikach, farbach olejnych, lakierach, butlach gazowych (nawet tych pozornie pustych), a także paliwach do grilla czy podpałkach. Przepisy pożarowe są w tym zakresie jednoznaczne. Przechowywanie takich substancji na wspólnym strychu jest jak tykająca bomba zegarowa. Wystarczy iskra – czy to od instalacji elektrycznej, czy niedopałek papierosa wrzucony przez niedbałego sąsiada – aby doszło do tragedii. Straż Pożarna regularnie alarmuje o tym problemie, a kontrole często skutkują mandatami i nakazami natychmiastowego usunięcia niebezpiecznych substancji.

Kolejna kategoria to wszelkie odpady i śmieci, zwłaszcza organiczne lub łatwo psujące się. Stare, zepsute jedzenie, brudne tkaniny, zużyte pieluchy – brzmi absurdalnie, a jednak i takie "skarby" potrafią trafić na strych. Stanowi to idealną pożywkę dla gryzoni, owadów i innych szkodników, które szybko mogą rozprzestrzenić się po całym budynku, prowadząc do problemów sanitarnych i epidemiologicznych. Utrzymanie czystości i higieny na wspólnym strychu jest podstawą, a składowanie tam odpadów to prosta droga do plagi szczurów, myszy, karaluchów czy moli.

Meble, kartony, papier i inne materiały celulozowe, choć pozornie niewinne, są równie niebezpieczne. To doskonały materiał palny, który w razie pożaru działa jak paliwo rakietowe, przyspieszając rozprzestrzenianie się ognia. Poza ryzykiem pożarowym, stare meble często są siedliskiem pluskiew czy innych insektów, które mogą potem przedostać się do mieszkań. Ponadto, wielkogabarytowe przedmioty, takie jak szafy, fotele czy łóżka, mogą blokować dostęp do instalacji (np. dachu, kominów, wentylacji) dla służb technicznych lub ratowniczych, a przede wszystkim zagradzać ewentualne drogi ucieczki. Pamiętajmy, że przepisy budowlane jasno określają minimalną szerokość dróg ewakuacyjnych. Zagracenie strychu może stanowić naruszenie tych przepisów.

Opony samochodowe, chociaż wielu Polaków ma sentyment do ich przechowywania w każdej wolnej przestrzeni, są również problematyczne na strychu. Nie dość, że zajmują dużo miejsca i często gromadzą wilgoć (raj dla komarów), to w przypadku pożaru palą się, wydzielając niezwykle toksyczny i gęsty dym, który może szybko uniemożliwić ewakuację i prowadzić do zatrucia. Specjalistyczne firmy zajmujące się utylizacją opon radzą sobie z nimi odpowiednio, ale przechowywanie ich "luzem" w budynku wielorodzinnym to proszenie się o kłopoty.

Substancje chemiczne, choćby w małych ilościach, jak np. środki ochrony roślin, nawozy, środki czystości o silnym stężeniu czy przeterminowane leki, nie powinny znaleźć się na strychu. Ryzyko wycieku, skażenia środowiska wewnętrznego budynku czy przypadkowego zatrucia jest zbyt wysokie. Przechowywanie chemikaliów wymaga odpowiednich warunków – szczelnych pojemników, wentylacji, a przede wszystkim miejsca przeznaczonego do tego celu, a nie przypadkowego kąta na wspólnym strychu.

Elektronika, zwłaszcza stara, niesprawna, stanowi kolejny problem. Zużyty sprzęt elektryczny i elektroniczny (ZSEE), czyli tzw. elektrośmieci, często zawiera substancje szkodliwe dla środowiska i zdrowia (np. metale ciężkie, freony w starych lodówkach). Ich porzucanie na strychu jest niezgodne z przepisami dotyczącymi gospodarowania odpadami i powinno być oddane do specjalistycznych punktów zbiórki. Dodatkowo, uszkodzona elektronika może stanowić ryzyko pożarowe, szczególnie gdy podłączone są do niej przewody lub baterie, które mogą ulec samozapłonowi.

Materiały budowlane i remontowe, które pozostały po remoncie, to kolejny typ przedmiotów, które często lądują na strychu. Worki z cementem, gipsem, zaprawą, deski, płyty kartonowo-gipsowe – te materiały mogą być ciężkie, zajmować dużo miejsca, pylić, a worki mogą pękać, brudząc wspólną przestrzeń. Co gorsza, często są zapalnikami do dalszego gromadzenia się tam rzeczy ("skoro X trzyma swoje rzeczy, ja też mogę swoje").

Wspólny strych absolutnie nie jest miejscem na materiały łatwopalne typu styropian, wełna mineralna (choć sama trudniej zapalna, to w przypadku pożaru emituje toksyny), papiaki, kleje, które powinny być przechowywane w odpowiednich, wentylowanych i zabezpieczonych przed ogniem magazynach lub w ostateczności w odpowiednich boksach piwnicznych, jeśli pozwalają na to przepisy i regulamin. Nawet teoretycznie "bezpieczne" materiały budowlane, jeśli są składowane w nieładzie i dużej ilości, stwarzają ryzyko. Historia pożarów pokazuje, że stosy papieru, kartonów czy stare meble potrafią zamienić pozornie niegroźne zaprószenie ognia w płonące piekło w ciągu kilku minut.

Podsumowując tę część: na wspólnym strychu bezwzględnie nie wolno trzymać żadnych materiałów łatwopalnych, wybuchowych, toksycznych, żrących, odpadów, zepsutej żywności, nieużytkowych mebli czy sprzętów blokujących drogi ewakuacyjne, czy materiałów sprzyjających rozwojowi szkodników. Jest to nie tylko kwestia komfortu i estetyki, ale przede wszystkim elementarna zasada bezpieczeństwa pożarowego i sanitarnego, która ma bezpośrednie przełożenie na zdrowie i życie wszystkich mieszkańców budynku.

Zarządcy nieruchomości opowiadają historie o tym, jak podczas kontroli znajdowali na strychach prawdziwe "skarby" – od pełnych butli gazowych turystycznych, przez kanistry z paliwem, po worki starych, spleśniałych ubrań i rozłożone kanapy, które całkowicie blokowały przejście do kominów. Każda taka sytuacja to sygnał alarmowy i potencjalna katastrofa czekająca na moment, aby się wydarzyć. Wspólnota, która toleruje takie praktyki, bierze na siebie ogromne ryzyko.

Nawet jeśli regulamin wspólnoty jest mało szczegółowy, to przepisy prawa wyższego rzędu – w tym Prawa Budowlanego (rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) i przepisy przeciwpożarowe – wyraźnie zakazują składowania na drogach ewakuacyjnych i w pomieszczeniach technicznych (do których często zalicza się strych) materiałów palnych oraz innych przedmiotów, które mogą stanowić zagrożenie lub utrudniać dostęp. Zarząd wspólnoty ma obowiązek dbać o przestrzeganie tych przepisów. Przechowywanie na wspólnym strychu przedmiotów zabronionych przepisami ppoż. lub sanitarnymi jest podstawą do ich natychmiastowego usunięcia.

Dlatego też, jeśli zastanawiasz się, czy możesz coś wynieść na strych, zrób krok wstecz. Oceń ryzyko. Czy przedmiot jest łatwopalny? Czy może się rozłożyć i stworzyć nieprzyjemny zapach lub przyciągnąć robactwo? Czy zablokuje drogę? Jeśli odpowiedź na którekolwiek z tych pytań brzmi "tak", to po prostu tego nie rób. Poszukaj innego rozwiązania – wynajmij komórkę, sprzedaj, wyrzuć na śmietnik wielkogabarytowy, oddaj potrzebującym. Wspólny strych nie jest do tego przeznaczony.

Edukacja mieszkańców w zakresie tych bezwzględnych zakazów jest kluczowa. Często ludzie nie zdają sobie sprawy z konsekwencji swojego działania, nie wiedzą, jakie przepisy obowiązują. Warto, aby zarząd wspólnoty regularnie przypominał o tych kwestiach, rozwieszał czytelne informacje w miejscach wspólnych i nie bagatelizował żadnego zgłoszenia dotyczącego niedozwolonych przedmiotów na strychu czy w piwnicy.

Niestety, często spotykana jest mentalność "jakoś to będzie" lub "przecież wszyscy tak robią". To myślenie zgubne. Wystarczy jedna osoba łamiąca zasady, aby narazić całą wspólnotę na poważne niebezpieczeństwo. Przykładem mogą być sterty gazet i papierów – niby nic wielkiego, a jednak doskonała podpałka. Albo stare opony – wydzielają tak gęsty i toksyczny dym, że ewakuacja przez strych czy nawet sąsiednie klatki staje się niemożliwa.

Dlatego też, kiedy mówimy o tym, czego nie wolno trzymać na wspólnym strychu, lista ta jest długa i podyktowana zdrowym rozsądkiem oraz bezwzględnymi przepisami prawa. Ignorowanie jej to gra z ogniem, dosłownie. Zarządzając wspólnotą lub będąc jej członkiem, masz obowiązek dbać o bezpieczeństwo swoje i swoich sąsiadów, a to zaczyna się od uregulowania i przestrzegania zasad dotyczących części wspólnych, takich jak strych. Koniec kropka.

Jak powstają zasady korzystania ze strychu we wspólnocie?

Zasady korzystania ze strychu we wspólnocie mieszkaniowej nie biorą się znikąd. Nie jest tak, że są one wymyślane "odgórnie" przez zarządcę, czy po cichu ustalane przez wąskie grono mieszkańców. Ich tworzenie i uchwalanie podlega ściśle określonym procedurom prawnym, które wynikają z Ustawy o własności lokali. Cały proces sprowadza się do kształtowania prawa wewnętrznego wspólnoty, które musi być zgodne z przepisami prawa powszechnego i ma na celu uregulowanie kwestii ważnych dla współżycia i prawidłowego funkcjonowania całej nieruchomości.

Punktem wyjścia do ustalenia zasad jest świadomość potrzeby ich istnienia. Często inicjatywa wychodzi od zarządu wspólnoty, który dostrzega problemy związane z użytkowaniem strychu – czy to bałagan, blokowanie dostępu, czy realne zagrożenia (np. składowanie materiałów łatwopalnych). Czasami pomysł zgłaszają sami mieszkańcy, którzy są zaniepokojeni stanem strychu lub chcą go lepiej zagospodarować, np. wydzielając komórki.

Następnie zarząd, często we współpracy z administratorem nieruchomości, przygotowuje projekt uchwały w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego lub regulaminu korzystania z części wspólnych, ze szczególnym uwzględnieniem zapisów dotyczących strychu. Projekt ten może zawierać szczegółową listę rzeczy dozwolonych i zakazanych, określać, czy strych w ogóle jest dostępny dla mieszkańców (np. tylko w celach konserwacyjnych dachu czy kominów), a jeśli tak, to w jakim zakresie. Może też wprowadzać ewentualne zasady przyznawania i korzystania z wydzielonych części, jeśli takie powstaną (choć samo wydzielenie boksów wymaga odrębnych procedur prawnych i technicznych).

Ważne jest, aby projekt regulaminu był dobrze przemyślany i dostosowany do specyfiki danej nieruchomości oraz oczekiwań mieszkańców. Nie ma sensu tworzyć regulaminu, który będzie oderwany od rzeczywistości i niemożliwy do wyegzekwowania. Zapisy powinny być precyzyjne, unikać sformułowań dwuznacznych i jasno komunikować intencje wspólnoty.

Po przygotowaniu projektu uchwały, jest ona poddawana głosowaniu mieszkańców. Zgodnie z Ustawą o własności lokali, uchwały wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (udział procentowy w nieruchomości wspólnej przypisany do każdego lokalu) lub według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Drugi sposób głosowania wymaga wcześniejszej uchwały, podjętej większością udziałów. W praktyce często stosuje się głosowanie według udziałów.

Głosowanie nad uchwałą dotyczącą regulaminu korzystania ze strychu może odbywać się na różne sposoby: na zebraniu wspólnoty, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, lub w formie mieszanej (część głosów zebrana na zebraniu, reszta indywidualnie). Zebranie wspólnoty to dobra okazja do dyskusji nad projektem, zgłaszania uwag, wyjaśniania wątpliwości i budowania konsensusu. Niestety, frekwencja na zebraniach bywa różna. Dlatego często stosuje się indywidualne zbieranie głosów – zarząd dociera do każdego właściciela lokalu z kartą do głosowania i prośbą o oddanie głosu.

Uchwała wchodzi w życie z chwilą jej podjęcia lub z dniem określonym w uchwale. Po podjęciu uchwały i przyjęciu regulaminu, staje się on obowiązującym prawem wewnętrznym wspólnoty. Od tego momentu zasady korzystania ze strychu we wspólnocie są jasne i mogą być egzekwowane. Zarząd ma obowiązek zapoznać wszystkich mieszkańców z treścią nowego regulaminu, np. wywieszając go na tablicy ogłoszeń czy rozsyłając mailem lub pocztą.

Warto podkreślić, że uchwała dotycząca regulaminu strychu nie może naruszać bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Na przykład, żadna uchwała wspólnoty nie może zezwolić na składowanie materiałów łatwopalnych na drodze ewakuacyjnej, jeśli zabraniają tego przepisy ppoż. Takie zapisy byłyby nieważne z mocy prawa. Uchwała może jednak zaostrzyć zasady w stosunku do prawa powszechnego, np. zakazując przechowywania na strychu w ogóle czegokolwiek poza niezbędnym sprzętem (np. drabina wspólnoty, narzędzia do drobnych napraw). Może też precyzyjnie określić wymiary dopuszczalnych przedmiotów (np. "tylko rowery o określonej długości"), choć takie szczegóły bywają trudne w egzekwowaniu.

Przyjęty regulamin korzystania ze strychu, jako część regulaminu porządku domowego, ma na celu nie tylko uregulowanie kwestii przechowywania rzeczy, ale też zapobieganie konfliktom i utrzymanie porządku. Może określać godziny dostępu do strychu, zasady sprzątania, czy procedury postępowania z przedmiotami pozostawionymi bez zgody. Czasami, aby zachęcić mieszkańców do przestrzegania regulaminu, zarząd może zainwestować w lepsze oświetlenie strychu, wentylację czy nawet monitoring (choć tu pojawiają się kwestie prywatności i RODO, które wymagają odrębnej uchwały i zgód).

W idealnym świecie, proces tworzenia zasad powinien angażować jak najwięcej mieszkańców. W praktyce często sprowadza się do pracy zarządu i administratora. Jednak im więcej osób włączy się w dyskusję na etapie projektu, tym większa szansa, że regulamin będzie akceptowalny i przestrzegany przez większość. Wspólnota co można trzymać na strychu - ta decyzja powinna być wspólna i świadoma. To nie jest "czyjeś widzimisię", ale wypracowany kompromis lub ustalenie niezbędne dla bezpieczeństwa.

Niestety, nawet najlepszy regulamin jest wart tyle, ile jego egzekwowanie. Samo przyjęcie uchwały to pierwszy krok. Drugi i często trudniejszy to pilnowanie, aby mieszkańcy się do niej stosowali. To zadanie zarządu i administratora. Reagowanie na naruszenia, rozmowy z mieszkańcami, a w ostateczności stosowanie przewidzianych kar czy procedur usunięcia mienia, są kluczowe dla utrzymania porządku i bezpieczeństwa na wspólnym strychu.

Zdarza się, że pomimo uchwalonego regulaminu, niektórzy mieszkańcy go ignorują. Wówczas zarząd może podjąć próbę rozmowy, wystosować pisemne wezwanie do usunięcia rzeczy, a jeśli to nie przyniesie skutku, rozważyć dalsze kroki, o czym szerzej powiemy w kolejnym rozdziale. Ważne jest, aby wszystkie działania były zgodne z prawem i uchwałami wspólnoty. Dokumentowanie naruszeń (np. zdjęcia, daty) jest w takich sytuacjach kluczowe.

Podsumowując, zasady korzystania ze strychu we wspólnocie powstają w wyniku uchwały mieszkańców, podjętej na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów, w oparciu o projekt przygotowany przez zarząd lub administratora. Uchwała i przyjęty w jej wyniku regulamin stają się częścią prawa wewnętrznego wspólnoty i muszą być przestrzegane przez wszystkich. To demokratyczny proces, który ma na celu uregulowanie kwestii kluczowych dla prawidłowego funkcjonowania i bezpieczeństwa nieruchomości wspólnej. Skuteczność tych zasad zależy w dużej mierze od zaangażowania mieszkańców i konsekwencji zarządu w ich egzekwowanie. Pamiętajmy, że jasne reguły gry służą nam wszystkim.

Co grozi za przechowywanie niedozwolonych rzeczy na strychu wspólnoty?

Konsekwencje przechowywania niedozwolonych rzeczy na wspólnym strychu mogą być dotkliwe i wielowymiarowe – od zwykłego upomnienia, przez kary finansowe, aż po odpowiedzialność odszkodowawczą w przypadku szkody, czy nawet odpowiedzialność karną. Nie jest to zatem kwestia bagatelna i lekceważenie zasad dotyczących przechowywania rzeczy na wspólnym strychu we wspólnocie może słono kosztować.

Pierwszym, najczęściej stosowanym środkiem jest upomnienie ze strony zarządu wspólnoty lub administratora. Zwykle przyjmuje ono formę ustnej prośby o usunięcie przedmiotów lub pisemnego wezwania. Takie wezwanie powinno wskazywać podstawę prawną (np. punkt regulaminu) oraz określać termin usunięcia rzeczy. Często wystarczy to, aby właściciel zaniechał dalszego łamania zasad.

Jeśli upomnienia nie skutkują, zarząd może podjąć bardziej stanowcze kroki. W przypadku składowania przedmiotów stanowiących bezpośrednie zagrożenie (np. butla gazowa, materiały łatwopalne blokujące drogę ewakuacyjną), zarząd ma prawo, a wręcz obowiązek, działać bezzwłocznie. Może wezwać Straż Pożarną lub inne odpowiednie służby (np. Sanepid w przypadku odpadów), które dokonają kontroli i, w razie stwierdzenia zagrożenia, mogą nałożyć mandat karny na właściciela oraz nakazać natychmiastowe usunięcie niebezpiecznych przedmiotów. Koszty związane z interwencją służb i utylizacją spadają na sprawcę.

Bardziej formalnym sposobem działania jest zastosowanie kar umownych, o ile wspólnota przewidziała taką możliwość w regulaminie lub odrębnej uchwale. Uchwała wspólnoty może np. określić, że za każde stwierdzone naruszenie zasad korzystania ze strychu, w szczególności za przechowywanie przedmiotów zakazanych lub blokowanie dróg ewakuacyjnych, właściciel lokalu, który dokonał naruszenia, zobowiązany jest do zapłaty określonej kwoty pieniężnej na rzecz wspólnoty. Taka kara umowna powinna być przewidziana w uchwale przyjętej większością głosów i jej wysokość powinna być adekwatna do wagi naruszenia.

W przypadku, gdy pomimo wezwań i upomnień właściciel nie usunie swoich rzeczy, zarząd wspólnoty może zlecić profesjonalnej firmie uprzątnięcie strychu. Koszt takiej usługi ponosi oczywiście właściciel rzeczy. Przed zleceniem usunięcia, zarząd powinien jednak działać z należytą starannością. Zwykle procedura obejmuje udokumentowanie obecności przedmiotów (zdjęcia, protokół), próbę ustalenia właściciela (jeśli nie jest oczywisty) oraz pisemne powiadomienie właściciela o zamiarze usunięcia rzeczy na jego koszt i wskazanie miejsca, do którego rzeczy zostaną przewiezione (np. płatny magazyn). To ważne, aby uniknąć zarzutu zniszczenia mienia.

Koszty takiego przymusowego usunięcia mogą być znaczne. Wynajęcie firmy do posprzątania strychu, wywóz mebli czy opon, utylizacja odpadów niebezpiecznych – to wszystko generuje koszty rzędu od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych, w zależności od ilości i rodzaju zagracających przedmiotów. Te koszty są następnie doliczane do obciążeń finansowych właściciela lokalu, np. jako element zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jeśli właściciel nie uiści należności, wspólnota może dochodzić ich na drodze sądowej.

Najpoważniejsze konsekwencje pojawiają się, gdy w wyniku składowania niedozwolonych przedmiotów na strychu dojdzie do szkody, np. pożaru, zalania, czy pojawienia się szkodników. W takiej sytuacji właściciel, który umieścił tam te przedmioty niezgodnie z przepisami lub regulaminem, ponosi pełną odpowiedzialność odszkodowawczą za wyrządzone szkody. Może być zobowiązany do pokrycia kosztów naprawy dachu, części spalonego stropu, remontu mieszkań dotkniętych zalaniem lub dymem, czy dezynfekcji i dezynsekcji. Kwoty te mogą iść w dziesiątki, a nawet setki tysięcy złotych.

Warto pamiętać, że ubezpieczenie nieruchomości wspólnej, które wykupuje wspólnota, może nie zadziałać w przypadku szkody spowodowanej celowym lub rażąco niedbałym działaniem mieszkańca. Jeśli np. pożar wybuchł od pozostawionej na strychu butli gazowej, a regulamin wspólnoty wyraźnie zakazywał ich przechowywania, ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, argumentując, że szkoda wynikła z zaniedbania i naruszenia przepisów wewnętrznych wspólnoty i prawa powszechnego przez właściciela lokalu. Wówczas ciężar odpowiedzialności finansowej spada w całości na sprawcę zdarzenia.

Dodatkowo, w skrajnych przypadkach, gdy przechowywanie przedmiotów na strychu stanowi bezpośrednie i poważne zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, może pojawić się odpowiedzialność karna. Chociaż rzadko stosowane w przypadku "zwykłego" zagracania, może mieć zastosowanie np. w sytuacji pożaru, w którym ucierpieli ludzie, a którego przyczyną było celowe lub wynikające z rażącego niedbalstwa składowanie materiałów łatwopalnych na drodze ewakuacyjnej. Kodeks karny przewiduje kary za sprowadzenie bezpośredniego niebezpieczeństwa zdarzenia powszechnego (np. pożaru). Odpowiedzialność z tego tytułu ponosi osoba, która przyczyniła się do powstania takiego niebezpieczeństwa.

Studium przypadku: w jednej ze wspólnot, gdzie strych był zagracony starymi meblami i oponami, doszło do pożaru w wyniku zwarcia instalacji elektrycznej w części wspólnej. Choć samo zwarcie było przyczyną inicjującą, błyskawiczne rozprzestrzenienie się ognia i emisja toksycznego dymu były wprost spowodowane obecnością łatwopalnych materiałów. Kilku mieszkańców wymagało hospitalizacji z powodu zatrucia tlenkiem węgla. Właściciel, którego przedmioty znacząco przyczyniły się do rozprzestrzenienia ognia, poniósł nie tylko odpowiedzialność finansową za zniszczenia (częściowo z ubezpieczenia, ale część roszczeń wspólnota musiała pokryć sama, a potem dochodzić od sprawcy), ale też był przedmiotem postępowania prokuratorskiego.

Należy również wspomnieć o odpowiedzialności za naruszenie Prawa Budowlanego i przepisów przeciwpożarowych. Organy nadzoru budowlanego i Państwowej Straży Pożarnej mają prawo przeprowadzać kontrole i w razie stwierdzenia nieprawidłowości nakładać mandaty karne na osoby odpowiedzialne, a także wydawać nakazy usunięcia nieprawidłowości w określonym terminie. W przypadku wspólnoty odpowiedzialność ta może spoczywać na zarządzie, jeśli ten zaniedbuje swoje obowiązki w zakresie utrzymania porządku i bezpieczeństwa w częściach wspólnych. Zarząd z kolei może dochodzić tych kosztów od właściciela, który naruszył przepisy.

Dodatkowe koszty mogą wynikać z konieczności przeprowadzenia deratyzacji lub dezynsekcji strychu i pionów wentylacyjnych, jeśli zagracanie i odpady doprowadziły do pojawienia się szkodników. Są to koszty, które wspólnota również poniesie, a następnie może dochodzić od właściciela, który przyczynił się do ich powstania.

Wreszcie, są też "miękkie" konsekwencje, których nie widać w paragrafach czy fakturach. Mowa o pogorszeniu relacji sąsiedzkich, konfliktach we wspólnocie, wzroście poczucia zagrożenia i braku komfortu mieszkańców. Ciągłe walki o porządek na strychu mogą skutecznie zatruć atmosferę i utrudnić współpracę w innych, ważnych dla wspólnoty sprawach.

Reasumując, przechowywanie niedozwolonych rzeczy na strychu wspólnoty to nie jest "przechowanie u cioci na strychu", gdzie najwyżej zakurzone pamiątki czekały na lepsze czasy. To realne zagrożenie, które pociąga za sobą szereg poważnych konsekwencji. Obejmują one: upomnienia i wezwania, mandaty karne od służb, kary umowne nakładane przez wspólnotę, przymusowe usunięcie rzeczy na koszt właściciela, odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody (często bardzo wysokie) i potencjalnie odpowiedzialność karną. Z perspektywy finansowej, lepiej wynająć profesjonalny magazyn (np. samoobsługowy self-storage, gdzie 1 m² kosztuje średnio od 30 do 70 zł miesięcznie w zależności od miasta i standardu) niż ryzykować ponoszenie kosztów związanych z karami czy naprawą szkód idących w tysiące złotych. Zarząd wspólnoty, mając na uwadze bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców, ma obowiązek reagować na naruszenia, a właściciele lokali powinni być świadomi ryzyka, jakie niosą ze sobą nieprzemyślane "składowanie" na wspólnej przestrzeni.